Краткий обзор 2020 года
2020 год, ослабивший мировую экономику, остался позади. Азербайджан, небольшая, но значимая часть мирового сообщества и его экономической системы, также не избежал последствий пандемии. Они ощущались практически во всех секторах, и рынок недвижимости не стал исключением.
В 2020 году на рынке недвижимости нашей страны четко проявились некоторые тенденции. Во-первых, «посетивший» нашу страну в начале года вирус COVID-19 явился причиной введения карантинных мер в теплое время года. Конечно же, люди предпочли “закрыться” на карантин не в многоквартирных, а в загородных домах, где условия позволяли им чувствовать себя более свободно. В результате растущего спроса цены на продажу и аренду дачных домов начали стремительно расти. В некоторых регионах этот рост достиг 50%. В то же самое время, ввиду закрытия ряда торговых точек и предприятий общественного питания, доходы населения сократились, а желающие приобрести недвижимость заняли выжидательную позицию. На этом фоне в некоторых строящихся проектах произошло значительное сокращение средств, полученных от продаж и направленных на продолжение строительства. При этом застройщики стали предлагать ценовые скидки и проводить различные акции. В результате произошло снижение цен на первичном рынке, в частности на недвижимость эконом- и комфорт-классов.
Что касается завершенных проектов премиального сегмента, несмотря на то, что в целях сохранения своего статуса застройщики не предлагали ценовых скидок, в реальных переговорах с ними появилась возможность приобретать квартиры по более сниженным ценам по сравнению с предыдущими периодами. В особенности это коснулось готовых и обеспеченных купчами квартир. Следует отметить, что на вторичном рынке жилья домовладельцы также начали продавать свои квартиры по сниженным ценам в целях покупки загородного дома или возмещения убытков от закрытия бизнеса. Это привело к снижению цен и на рынке вторичного жилья.
Несмотря на то, что Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд Азербайджана несколько раз в течение года предоставлял ипотечные кредиты и в некоторой степени активизировал рынок, это в основном коснулось квартир эконом- и комфорт-классов и явилось не более чем его кратковременным оживлением.
Принимая во внимание эти тенденции, можно отметить, что в течение 2020 года цены на рынке недвижимости снизились примерно на 9-16%, в зависимости от того или иного сегмента.
Подходящее время инвестировать в недвижимость!
Хотя и первый месяц 2021 года уже закончился, cнижение цен, установившееся на конец 2020 года, по-прежнему актуально. По этой причине сейчас действительно подходящее время для приобретения недвижимости.
Дело в том, что недвижимость продолжает оставаться привлекательным инвестиционным инструментом в Азербайджане. В то время как инвесторы во многих странах мира склоняются к вложению средств в акции, облигации и другие ценные бумаги, а в последнее время и в криптовалюту, местные инвесторы активно используют традиционные инструменты, такие как золото, недвижимость и иностранная валюта.
И действительно, инвестирование в некоторые проекты на рынке недвижимости Азербайджана представляется достаточно выгодным. В большинстве случаев инвестиционно привлекательными являются экономические расчеты по премиальным проектам. К примеру, оценим инвестиционную выгоду от приобретения одной квартиры в известном жилом комплексе Vurgun Residence.
Средняя стоимость 1 кв.м в 4-комнатной квартире площадью 200 кв.м в Vurgun Residence составляет 2100 AZN. Для того чтобы квартира стала арендопригодной, необходимо инвестировать в ремонтно-отделочные работы и оборудование в среднем 600 манатов за 1 кв.м:
200 кв.м x 2100 AZN/кв.м = 420 000 AZN
200 кв.м x 600 AZN/кв.м = 120 000 AZN
Таким образом, общая стоимость квартиры с ремонтом и оборудованием составит 420 000 AZN + 120 000 AZN = 540 000 AZN.
Такую квартиру можно сдать в аренду за 3000 AZN в месяц без особых затруднений, что позволит получить годовой доход 36 000 AZN (12 мес. х 3000 AZN). Если предположить процент занятости квартиры в течение года на уровне 90%, то годовой доход составит 36 000 AZN x 90% = 32 400 AZN или в процентном соотношении – 32 400 AZN / 540 000 AZN = 6%.
В настоящее время степень доходности манатных депозитов в надежных банках близка к этой цифре. Принимая во внимание, что инвесторы считают хранение денежных средств в банках более рискованным, чем вложение в недвижимость, инвестирование в такую недвижимость может показаться для них вполне привлекательным. С учетом ежегодного роста цен на жилье (в случае отсутствия пандемии) можно с уверенностью сказать, что годовая доходность от аренды закрепится на уровне 6%.
Также следует отметить, что по мере улучшения экономической ситуации и восстановления уровня доходов населения спрос на недвижимость будет расти, что в свою очередь приведет к росту цен. В связи с этим именно сейчас отличное время для вложения денежных средств в недвижимость.
Эльчин Ниязов, руководитель отдела по продаже недвижимости, компания Fасility Management Group.
Получил степень бакалавра и магистра в области финансов и кредита в Азербайджанском государственном экономическом университете. Работает в сфере продаж и маркетинга более 10 лет. За свою карьеру занимал различные должности в государственном и частном секторах в сфере строительства, розничной торговли, космической отрасли и недвижимости.