Konut fiyatlarının 5-10 milyon liradan başlayan satış değerine ulaşması kiralık talebini artırdı. Birikimleri daire satın almaya yetmeyenlerin kiralıklara yönelmesi ise fiyatları uçurdu.
Kira gelirinin, hem enflasyon hem de bulunduğu bölgeye göre düşük kaldığını düşünen ev sahipleri kiralıklara zam yoluna gitti. Bu da fiyatların 4-5 bin liralardan en az 10-15 bin liralara fırlamasına neden oldu.
Ev sahiplerinin, “oğlum gelecek”, “kızım gelecek”, “evi satacağız” gibi bahanelerle kiracısını çıkarmaya, sözleşme yenilememeye, mevcut rakamın 2-3 katı zam talep etmeye başlaması ev sahibi ile kiracı anlaşmazlıklarını mahkemeye taşıdı. Sulh mahkemelerinin ‘tahliye’ ve ‘kira tespit’ davaları ile katlandığına işaret eden gayrimenkul hukuku uzmanları, mahkemelerin kitlendiğinin altını çizdi.
‘Tahliye davaları yüzde 113 arttı’
Dünya gazetesinden Hamide Hangül’ün haberine göre, Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira tahliye davalarının, 2022 yılının tamamında 22 bin olurken, bu yılın ilk 6 ayında 47 bine ulaştığına işaret etti. Kiraz, “Sadece ilk 6 ayda, bir yılda iki kat daha fazla tahliye davası açıldığı görülüyor. Bundan daha fazla, 100 bin kadar da kira tespit davası olduğu kanaatindeyim. Çok ciddi bir rakam. Mahkemeler zaten çalışamaz hale gelmiş durumda. Sulh hukuk mahkemelerinin kitlendiğini görüyoruz” diye konuştu.
Tahliye ve kira tespit davalarında mahkeme sürecinin yaklaşık 2-3 sürdüğüne işaret eden Kiraz, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Bunu istinaf dahil söylüyorum. Kira tespit davalarında sonuç, kira tahliye davalarından daha çok olumlu çıkıyor. Yani 2 bin liraya oturan bir kiracınız var diyelim. Bölgede rayiç 15 bin lira olduysa, hakim o kirayı 10-12 bin lira bandına yükseltiyor.
‘Hakim mal sahibinin isteğini kısmen karşılıyor’
Mal sahibinin isteği kısmen de karşılanıyor. Tahliye davalarında olay, bizim hukukumuz sadece haklı sebeple tahliyeye dayalı olduğu için, her gerekçe tahliyeye sebebiyet vermiyor. Ancak mülkiyet hakkı, üstün bir hak olduğu için tahliye davalarında da genel olarak tahliye kararları çıkıyor. Kanunda sayılı 8 haklı gerekçeden herhangi birine sahipse mal sahibi, biraz bekliyor ancak tahliye sonucunu mutlaka alıyor. Genel kabul oranları yüzde 75-80’in üzerindedir mal sahibi lehine davalarda. Her iki dava da en az 2-3 yıl sürüyor.
‘Duruşma süreleri 8-9 ay, hatta İstanbul’un kimi yerlerinde 1 yılı buluyor ilk duruşma’
Sulh hukuk mahkemelerini adeta kilitleyen kira davaları dolayısıyla duruşma sürelerinin de uzadığına işaret eden Kiraz, “Duruşma süreleri 8-9 ay, hatta İstanbul’un kimi yerlerinde 1 yılı buluyor ilk duruşma. Bu mahkemelerin kilitlendiğini gösteriyor. 1 Eylül’de arabuluculuk devreye girecek. Belki bir miktar rahatlata yaşatır ancak temel olarak sorunu çözmez” dedi.
‘Para teklifinde hukuka aykırılık yok’
Bazı ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan, para karşılığı evden çıkma teklifinin hukuk aykırı bir durum olmadığına işaret eden Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Taraflar anlaşıyorsa bir sorun yok. Ancak bunun bir tehdit vasıtasına gelmemesi lazım. Hukuki olarak, ‘vermezsen çıkmam’ bunlar ayrı değerlendirmeye tabi olabilir. Ödeme konusunda anlaşmışlarsa bunlar hukuka ayrı değil. Sadece kabul edilmeyecek olanı işin tehdit boyutudur. Yani ‘bu ev benim çıkmıyorum’, ‘para vermezsen şöyle yaparım, böyle yaparım’ gibi şeyler farklı hukuki sistem kapsamında değerlendirilebilir” değerlendirmesinde bulundu.
‘Davaların yüzde 90’ını ev sahipleri açıyor’
Son dönemde de özellikle enflasyonun ciddi artması ve ekonomik bozulmayla nedeniyle, mal sahiplerinin, beş yılı beklemeden, kira tespit davası açmadan, kira uyarlama davaları açtığını gördüklerini açıklayan Kiraz, “Yeni davalarda bunu görüyoruz” dedi. Kiracıların ise ev sahiplerine karşı daha çok taşınmazın eksiği, kira sözleşmesinin feshine ilişkin davalar açtığına işaret eden Kiraz, “Orada çok büyük bir artış yok. Ancak, mahkemelere gelen davaların yüzde 90’ı ev sahiplerinin kiracılara açtığı tahliye ve tespit davaları” diye konuştu.
‘Kiraya üst ve alt sınır olmalı kiralık sosyal konut üretilmeli’
Kira davalarının azalması ve sorunun çözümü için nasıl bir yol izlenmesi gerektiği konusunda Kiraz, şu önerilerde bulundu:
“Sorun şöyle çözülür. Kira artış oranında yüzde 25 kuralı birinci yıl değil ancak, ikinci yıl için doğru değil. Kirada hem üst, hem alt sınır getirilmeli. Yani bir bölgede, bir apartmanda 2 bin liraya oturan kiracı ile 15 bine oturan kiracı olmaz.
Eğer o bölgede kira rayici 15 bine çıkmışsa, alt sınır da 7 bin 500 lira olur. Böyle bir durumda, kira tespit davaları imkansız hale gelebilir. Ancak yine de gelirse, yargı reformu yapılarak kira tespit ve tahliye davalarının istinafsız kesin hükümle çözülmesi, yani 3 ay ile 6 ay arasında çözülmesine yönelik adımlar atılabilir. Üçüncü çözüm de enflasyonun düşürülmesi ve kiralık sosyal konut üretmektir.”
‘Kiracılar 7 gün içinde itiraz etmek zorunda’
Avukat Haydar Erol, kira davalarının ciddi boyuta ulaştığını, ancak Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan tahliye davalarının yanı sıra İcra Hukuk Mahkemelerinde de kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeniyle bazı tahliye davalarının İcra Hukuk Mahkemelerinde açılabildiğini belirtti.
Erol, şunları söyledi:
“Bir kiracı örneğin her ay 5 bin lira ödüyorsa, ancak bir ay eksik ödeme ya da kirayı geciktirmesi durumunda da icra davası açılabiliyor. Mesela 5 bin liralık kirayı 4 bin 500 lira ödediyse, ya da o ay hiç ödemediyse böyle bir dava söz konusu olabiliyor. Kiracının adresine ödeme emri tebligatı gidiyor.
Kiracının buna 7 gün içinde itiraz etmesi ya da 30 gün içinde de kirayı ödemesi gerekiyor ki takibi durdurabilsin. 5 yılı doldurmasa bile kirayı ödememesi durumunda tahliye davası açılabiliyor.”
Tahliye davaları miktarının sadece Sulh Hukuk Mahkemeleri dosya sayısıyla ölçülmesi durumunda eksik olacağını ifade eden Avukat Haydar Erol, “İcra Hukuk Mahkemelerinde açılan Tahliye davalarının da buna ilave edilmesi gerektiğini düşünüyorum” dedi.