Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, tedarik zinciri ve üretim kaynaklı nedenlerle fiyatı artan emtia kalemlerinin inşaat sektöründe maliyet artışına neden olduğunu belirterek, “Konut fiyatlarındaki artış, alım gücünün azalmasına neden olmaktadır. Dolayısıyla önümüzdeki dönemde ev sahipliğinde azalma, kiracılıkta ise artış gözlemlenmesi beklenmektedir. Özellikle yeni kuşaklar için konut satın almak yerine kiralama öncelik kazanacaktır.” dedi.
Makbule Yönel Maya, AA muhabirine, küresel inşaat ve gayrimenkul sektöründe yeni tip koronavirüs (Kovid-19) salgını öncesi ve sonrası yaşanan gelişmelere ilişkin değerlendirmelerde bulundu.
Salgının gayrimenkul sektörüne olan etkilerinin birkaç başlıkta ele alınması gerektiğini belirten Maya, bu başlıkların ilk sırasında global ölçekteki düşük faiz ortamı ve enflasyonist etkilerin yer aldığını söyledi.
Maya, düşük faiz ortamı nedeniyle krediye kolay erişim ve arz kısıtının konut sektörüne fiyat ve kira artışı olarak yansıdığını ifade ederek, “Tedarik zinciri ve üretim kaynaklı nedenlerle fiyatı artan emtia kalemleri yoluyla inşaat sektöründe maliyet artışları yaşanırken, bu maliyet artışlarının konut fiyatlarındaki artıştan daha yüksek olması karlılıklarda düşüşe ve arz kısıtına yol açtı. Öte yandan, konut tercihlerindeki değişim de öne çıktı ve kent merkezlerinden daha düşük yoğunluktaki bölgelere doğru göç yaşandı. e-ticaretteki artışla birlikte depo nitelikli taşınmazlara artan talep ile sosyal hareketliliğinin azalmasıyla turizm ve ticari amaçlı gayrimenkullere olan talepte azalma da bu dönemde gözlenen etkiler oldu.” diye konuştu.
Bu dönemde konut fiyatları ve kiralardaki artışların öne çıktığına işaret eden Maya, şunları kaydetti:
“Konut satış değerlerindeki artış daha çok 2017-2019 döneminde yapılamayan artışların Haziran 2020’den itibaren hızlıca düzeltme şeklinde hayatımıza girmesiyle başladı. Bahsettiğim yıllar, ‘Arz fazlası mı var acaba?’ dediğimiz yıllardı ve bu yıllar arasında fiyatlardaki artış, genel itibarıyla enflasyona yenik düşmüştü. Geçen yılın haziran ayından itibaren konut kredisi kampanyalarının etkisiyle rakamlarda önemli miktarda artış görmüştük. Genel piyasa beklentisi olarak Ocak 2021 itibarıyla bu artışların zayıflayacağını düşünürken bu kez de enflasyon, maliyet rakamlarındaki artışlar ve arzdaki kısıtlılık hali konut satış değerlerinin tekrar yukarı yönlü hareket etmesine zemin oluşturdu. Bu yıl için konut satış değerleri ve kira rakamlarında esas olarak belirleyici unsurun enflasyon olduğunu söylemek yanlış olmaz. Konut alma motivasyonunda bu kez daha çok enflasyona karşı korunma düşüncesinin hakim olduğunu söyleyebiliriz.”
“Kiralamalar için alım gücünü destekleyecek düzenlemeler gerek”
Makbule Yönel Maya, Kovid-19 ile başlayan kısıtlamalar ve karantina süreçlerinin, arza yeni katılımların önündeki en büyük engellerden biri olsa da aslında Türkiye’de inşaat sektöründe durgunluğun salgın öncesi dönemde başladığını söyledi.
Salgın dönemine durgunlukla giren inşaat sektöründe, tedarik zincirindeki bozulmalar ve artan maliyetlerin yeni üretimlerin kısıtlanmasına yol açtığına işaret eden Maya, Temmuz 2021 itibarıyla yıllık bazda inşaat maliyetlerinin yüzde 45, yeni konut fiyatlarının ise yüzde 35 arttığını bildirdi.
Maliyet artışının konut fiyatlarındaki yükselişin üzerinde olmasının yeni stok üretimini olumsuz etkilediğini vurgulayan Maya, “Bu durum, bir süre daha yeni konut stoku oluşumunu engelleyecek gibi görünüyor. İnşaat sektörünün arza yeni katılımın sağlanmasına ilişkin problemleri çözmesi gerek. Yüksek talebi arzla destekleyemeyen sektörün gelecekteki en büyük problemi; konut satın alım gücündeki azalma ve global ölçekte faiz oranlarındaki artış beklentisiyle maliyetlerdeki artışlar olacaktır.” ifadelerini kullandı.
Konutta gelecek dönemde öne çıkacak başlıklara ilişkin görüşlerini de aktaran Maya, şunları kaydetti:
“Salgının etkilerinin sona ermesiyle yeniden kent merkezindeki gayrimenkullere talebin artış göstereceği düşünülmektedir. Konut fiyatlarındaki artış, alım gücünün azalmasına neden olmaktadır. Dolayısıyla önümüzdeki dönemde ev sahipliğinde azalma, kiracılıkta ise artış gözlemlenmesi beklenmektedir. Özellikle yeni kuşaklar için konut satın almak yerine kiralama öncelik kazanacaktır. Enflasyonist etkiler, yüksek para arzı ve yaşam maliyetindeki artışı sınırlamak için global ölçekte faiz oranlarında yakın gelecekte artış beklenmektedir. Bu durumun konut fiyatlarındaki artışta belirli bir süreliğine sınırlayıcı etkiye sahip olabileceği düşünülmektedir. Talebin azalacağı bu dönemde inşaat sektörünün teşvik edilerek ya da sosyal konut üretimi sağlanarak stok artırımına odaklanılması sektörün dengeye gelmesi için yerinde olacaktır. Azalan konut arzına önlem olarak mevcut stokun ülke vatandaşları tarafından en verimli şekilde kullanılabilmesi için vergisel düzenlemeler yapılması ve yabancılara konut satışını sınırlayan önlemler getirmeyi öneren ülkeler bulunmaktadır. Konut satın alımına erişim sağlanamaması toplumsal eşitsizliği artırmaktadır. Bu doğrultuda ihtiyaç duyulan yerlerde yeni konut üretiminin artırılması ve kiralamalar için alım gücünü destekleyecek düzenlemeler gerekmektedir.”
Yüksek konut fiyatlarına rağmen devam eden konut alımlarının, hanelerin daha fazla borçlanmasına da neden olduğunu vurgulayan Maya, “Enflasyonu baskılamak için global ölçekte faiz oranlarında artış beklenmekte. Bunun sonucunda kredi maliyetlerinde artış ve finansmana erişimin güçleşmesi, talebi azaltabilecek ve olası bir yüksek işsizlik senaryosunda tablo daha olumsuz bir hale dönüşebilecektir.” dedi.
“Kira rakamlarındaki düzeltme, satış rakamlarını takip etti”
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Maya, konut satın almaya erişim gücü azalan kişilerin odaklarını kiralık ev aramalarına çevirdiğini, kısıtlı arz için gelen bu yüksek kiralama talebinin de kira rakamlarının yukarı yönlü hareket etmesini sağladığını söyledi.
Konut satış değerlerinin bir süredir yükseldiğini, şu anda artmakta olan kira değerleri ile amorti etme sürelerinin yakınsamaya başladığını ifade eden Maya, “Aksi halde konut kira ve satış süresi arasındaki korelasyonda da önemli bir bozulma söz konusu olacaktır. Kira rakamlarındaki bu düzeltmenin aslında satış rakamlarını takip ettiğini söyleyebiliriz.” dedi.
Maya, kira artışlarının kontrol altına alınamaması durumunda sadece belirli bir varlık düzeyine sahip kişilerin kent merkezlerinde yaşayabileceğini, kirayı karşılayamayan kesimin şehir dışına taşınma zorunda kalacağını belirterek, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Kira krizinin toplumsal eşitsizlikte artışa yol açması nedeniyle sosyal etkileri de söz konusu olacaktır. Kiralardaki artışa ilişkin yasal otoriteler tarafından sınırlamalar getirilmesi masadaki ilk seçenek olarak görülmektedir. Uzun vadeli ve sürdürülebilir bir çözüm için ise imar düzenlemelerinin yeniden gözden geçirilmesi, düşük maliyetli arsa üretimi, ofis fonksiyonlu yapıların konuta dönüştürülmesi gibi alternatifler düşünülebilir. Diğer yandan, salgının başlangıcında ticari gayrimenkullerde görülen iyi kiracıyı elde tutma yaklaşımının ve sürdürülebilir kiranın önümüzdeki dönemde konut piyasası için de önemli başlıklar olacağı öngörülmektedir. Hanehalkı gelirinin yüzde 30’u ve üzerine çıkacak kira ödemeleri ödenebilirliği güçleştirecektir.”